济南刚需房现阶段明显增多

相对于80平方米左右的小两室和110平方米左右的小三室，90平方米左右的两室和130平方米左右的大三室销量明显高很多。记者调查多个销售楼盘发现，济南目前刚改的需求毫不逊色于刚需。

虽然成交量仍在持续走下跌趋势，连涨15个月的二手房也首度出现下跌苗头，但专家表示，从长期来看，稳定的“潜在需求”仍然不小，房价仍有稳定的上升空间，不会出现暴跌现象。

二手房价格连涨15个月首度下跌

新的一周过去，济南房屋成交量仍未改变下跌趋势。上周济南市商品房成交1536套，成交面积10.77万平方米，比上周下跌19.4%，跌幅是上周的3倍之多;成交均价8171元/平方米，环比下降5.16%。其中普通住宅成交751套，成交面积8.49万平方米，环比下跌21.2%，成交均价8625元/平方米，环比上周下跌0.39%。

值得注意的是，经过15月连涨均价不断飙高的二手房在4月份也首度出现了0.1%的下跌，跌幅虽不大，但一向抗跌的二手房出现下跌趋势，对楼市而言，还是有很大影响的。

统计显示，4月二手房挂牌总量为233188套，比3月份增加22141套。同比去年涨幅为60.19%。市区挂牌总量为227188套，六大城区的挂牌套数全部呈现上涨态势。尴尬的是，统计显示4月份市区二手房网签只有3529套，虽与3月份的3485套相比上涨1.3%，但网签面积环比下跌0.5%。对此，不少业内人士表示，随着观望情绪逐渐浓重，二手房房主与购房者之间的心理斗争将进一步加剧，购房者选择增多，“砍价潮”的兴起将会逐渐明显。

刚改一族迎头赶上刚需群体

“最近购房的电话咨询量有所减少，反而房主的询问电话明显增加。”在建设路上一中介机构工作的房产经纪人称，年后整体二手房市场房源增加比较多，加上贷款审批速度变慢导致交易时间变长，又处在房地产市场紧张状态，所以生意并不好做。“最近老是接到楼盘的推销电话，有时一个楼盘打好几次。”市民王女士称，以前从未遇到过楼盘主动打电话推销的情况，而最近却屡屡发生。“难道房产行业真的‘寒冬’了吗?”

对此，记者采访了部分销售楼盘，销售人员告诉记者，目前组织的看房团，质量明显不如以前，老年人比较多，拿了礼品就走，真正咨询房子的并不多。

值得注意的是，不少楼盘表示现在购房者刚改(刚性改善群体)一族明显增多，与刚需几乎平衡。而根据业内权威机构机构数据统计，从去年5月到今年5月，济南市住宅供应套数和销量最高的两大区间分别是90—100平方米和120—160平方米，而这两类也是销售均价最低面积段。而且从今年1月到5月的成交数据看，120—160平方米面积段的住宅销量也明显加快。

专家称济南房价不可能暴跌

相对目前庞大的市场供应，需求的确有些“跟不上”，出现了“供过于求”的情况。山东大学房地产研究中心主任李铁岗认为，开发商在一定程度上降价促销是可能出现的，但从长期来看，稳定的“潜在需求”仍然不小，房价仍有稳定的上升空间。

更有业内人士认为，随着销售压力的不断增加，部分对资金要求较为迫切的开发商会在价格上逐步“让步”，尤其是在供应量较大的济南西站片区和东部等区域，可能会出现“价格战”，甚至有开发商会直接降价，卖方的分化将进一步加剧。但由于济南市场没有出现普遍滞销和断崖式下跌，因此，多数楼盘的房价在一段时期内不会出现大幅下调。

李铁岗表示，济南房价上涨一直呈现稳步攀升状态，没有出现大起大落，其在调整时也不会出现较大幅度下滑。