济南：房产办证如何到手

　 “我买的房子咋没法办过户”“我的房产证咋这么麻烦”……近日，一些市民反映办证难的问题。是真难还是有其他原因？济南市住房保障管理局解释称，许多“办证难”实际是由于手续不全或不合法规带来的“假难”。

　　问题一：

　　离婚后房子再售

　　光有离婚协议没办析产不能独自出售

　　“同样是买离婚后归一方的房子，为何有的可以直接过户，有的却要叫上前夫(妻)才能办呢？”省城市民张先生有些疑惑。

　　为了孩子上学，张先生看中了市中区一套学区房，并与房主王女士达成交易意向。查看房产证时张先生发现房主却是李先生。王女士说，李某是她前夫，两人于2010年协议离婚。协议约定，这套房产归王女士所有。王女士还向张先生出示了离婚协议书。

　　“这下我觉得没问题了。”张先生说，但两人一起到房产交易大厅办网签时却被告知，王女士要先和前夫李先生共同办理房屋的离婚协议转移登记，换发新证后才可与张先生办理买卖手续。而王女士担心前夫不来，心里没底，因此这事可能还得费一番功夫。

　　但在办理业务时张先生发现，隔壁窗口办理房产过户手续的钱女士和他情形相似，卖方拿着法院关于离婚的民事调解书就直接与买方办理了网签手续，并未专门办理房产的离婚析产手续。

　　“都是离婚后卖房子，为啥我要费这么大的劲？”张先生很不理解。

　　对此，济南市住房保障管理局房屋产权登记中心有关负责人说，看似一样却有“本质区别”。《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

　　王女士的离婚协议虽约定房产归王女士所有，但由于其未办理相关登记，房屋登记簿中记载的房屋权利人仍是其前夫李先生，王女士应按照规定先办理登记，才可以出售。

　　而钱女士购买的房产卖方也是离婚，但有人民法院生效法律文件。《物权法》第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或人民政府的征收决定等生效时发生效力。该条规定与第九条规定中的“但法律另有规定的除外”相呼应。“离婚协议不能代替房产过户。”该负责人说。

　　问题二：

　　自我代理

　　“滥用代理权”无法办证

　　近日，省城市民刘先生反映，2012年，他与卖方柳女士达成购房协议，由于柳女士的房产证还有半年就满五年，为了达到房产证满五年免缴营业税的条件，他们决定半年后过户。双方还办理了委托公证，卖方柳女士委托买方刘先生全权负责房屋出售事宜，其中包括签订网签协议、办理完税、房屋登记等，办完了公证后，刘先生便把全部购房款交给了柳女士。

　　半年后，房产登记满五年，刘先生持委托公证到房产交易大厅办理房产过户手续，网签时被告知，他既是买方，又是卖方的委托人，不符合相关规定。

　　这是为什么呢？济南市住房保障管理局房屋产权登记中心有关负责人说，签订合同属于双方法律行为，当事人都追求自身利益的最大化，而自己代理或双方代理订立的合同，是代理人的单方行为，很难避免发生代理人为自己利益而牺牲被代理人利益，或损害一方或双方利益的情况。这种代理行为，明显滥用代理权，有违代理的本质特征和诚实信用原则，应该被禁止。

　　问题三：

　　房改房出售

　　共同参加房改，其中一方无法单独卖房子

　　“房产证上是我自己的名字，老伴已经去世了，卖房时自己咋还卖不了，为何要办继承呢？”省城市民郭先生说，1998年，他与老伴以双方工龄共同参加房改，从单位购得住房一套，房产证上名字是郭先生。

　　去年，老伴过世，郭先生想把房子卖掉。邻居许先生正好想买郭先生的房子，双方谈好价格后到房产交易大厅办理房产过户手续。工作人员告知，由于郭先生是与老伴共同参加房改，房产证上虽仅是郭先生名字，但按照政策规定，房子为夫妻两人共有，应先办理继承手续，再行办理出售手续。

　　济南市住房保障管理局房屋产权登记中心有关负责人说，与普通商品房不同，房改房是通过房改政策取得产权，属于参加房改的夫妻双方按照工龄所享受的一项福利，房屋所有权证会标注“房改购房，以得产权”。虽然房改房证载人为一人，处分房产时应夫妻双方共同申请办理。配偶过世的，应先办理继承手续。

      问题四：

　　处分未成人房产

　　提供虚假担保材料无法办手续

　　“我为了自家公司资金周转，拿着儿子的房产做抵押贷款，咋还办不了呢？”近日，省城市民王刚(化名)说，2007年他购买了一套住房，购房款全部由其父母出资，出于对孙子的疼爱，老人要求将刚满一岁的小孙子王小刚(化名)作为房屋所有权人，由王刚做为孩子监护人办理房屋登记。

　　2013年，王刚来到大厅，表示要拿上述房子提供抵押担保。按照程序，王刚与妻子作为王小刚的监护人共同到房管部门申请办理房屋抵押登记，并出具证明表示，抵押房产贷到的房款主要用于孩子上学的学费支出。但提交的借款合同为以贸易公司为借款人的流动资金借款合同。最终房管部门没有受理这项房屋登记。

　　房管人员发现，2013年王刚投资注册成立了一家贸易公司，由于经营周转需要，从济南市某银行取得了50万元流动资金贷款，想用王小刚的房子提供抵押担保。

　　王小刚属于义务教育阶段，上学怎么可能需要50万之多？借款合同中债务人为贸易公司，借款用途是为了经营，相关材料之间相互矛盾，属于虚假材料，如果为其办理，就损害了未成年人合法权益。

　　问题五：

　　集体土地房产

　　村外人买了也过不了户

　　“买的房子有房产证，为啥还过不了户？”曹先生反映，他在城乡接合部某小区买了一套“小产权房”，在办理房屋过户手续时却被告知无法受理。

　　济南市住房保障管理局房屋产权登记中心有关负责人说，国家政策、法律和法规对集体土地上房屋转移做出严格限制是在1999年。当年5月国务院办公厅下发了《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，第二条明确规定“农民的住宅不得向城市居民出售，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”，房管部门严格按照国家的有关政策，除村民之间的正常交易外，停止了集体土地上的各类房产交易登记。

　　2008年建设部《房屋登记办法》规定，对集体土地上的房屋，买房人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予受理。曹先生过户，是在相关规定出台之后，因此无法为其办理。　　

　　六大举措缓解　　办证排队时间长

　　在办理房产证业务时，不少市民反映，房产交易大厅办业务排队等候时间长。济南市住房保障管理局房屋产权登记中心有关负责人说，2002年，大厅刚刚建成时，一年的发证量还不足10万，而去年的发证量已经达到了43万。同时因为国家政策的不断调整，房产证办理的条件和限制也越来越多，这势必造成大厅人流量越来越多，排队等待的时间也越来越长。

　　此外，房屋登记的政策性强，每年国家、省市都会针对房产交易与登记的问题出台很多政策或文件。“有时我们感觉房产登记就像火车头，加挂了很多东西。”该负责人说，税收政策的调整、城市管理政策的调整甚至计生、教育等政策的调整都要在房屋登记中增加资料，这也是群众反映流程太多的主要原因。

　　“下一步，针对上述问题，我们将从六个方面进行整改。”该负责人说，一是进一步创新流程，减少不必要的受理资料，缩短受理及发证时间。二是进一步强化流动服务。将流动服务车数量增加到8台，组建64人的流动服务队。三是进一步拓展网上服务，下半年实现网上收费，网上受理；下半年开通网上预受理及预约服务。四是强化办事处职能，增加办事处人员，择机增设分大厅，分流中心大厅人员。五是延伸窗口服务，委托承办相关事项。六是推出自助查询机，目前已经完成相关软硬件设备的筹备，估计六月底之前就能推出“房产一查明”自助查询机，年底之前在大厅批量放置，可解决群众排队开具限购证明的麻烦。